Skub skatten af en ejendomsfortjeneste

Ved salg af en erhvervsejendom skal der betales skat af en fortjeneste. Finanskrisen og årene herefter har i vidt omfang betydet, at der ved salg af ejendomme ofte ikke er konstateret en skattepligtig avance. Nu ser verden heldigvis anderledes ud, og salg af ejendomme betyder ofte, at der igen konstateres en fortjeneste. Hvis salget af virksomhedens domicilejendom er sket, fordi man har brug for større lokaler, er det likviditetsmæssigt interessant, hvis man her og nu kan undgå at betale skatten af en ejendomsavance. Dette er faktisk muligt og kaldes genanbringelse af ejendomsavance.

 

Genanbringelse af ejendomsavance

Muligheden for at skubbe skatten af en ejendomsavance – genanbringelse af ejendomsavance – gælder kun, når den solgte ejendom har været anvendt i forbindelse med driften af egen virksomhed, og det samme gør sig gældende for den nyerhvervede ejendom. Der er med andre ord tale om virksomhedens domicilejendom.

”Ingen genanbringelse af avance på udlejningsejendomme”

Fortjeneste ved salg af en udlejningsejendom, uanset om der sker udlejning til beboelse eller erhvervsmæssig virksomhed, skal beskattes, da en sådan avance ikke kan genanbringes.

Genanbringelse af ejendomsavance er en udskydelse af skattebetalingen af en konstateret skattepligtig avance ved salg af en fast ejendom. Konstateres der ved salg af en erhvervsejendom en skattepligtig avance på 1 mio. kr., kan skattebetalingen af denne avance udskydes ved, at der købes en ny erhvervsejendom eksempelvis til 5 mio. kr. Den konstaterede avance på 1,0 mio. kr. genanbringes i den nykøbte ejendom, hvilket betyder, at købesummen på 5 mio. kr. nedsættes med avancen, og ejendommens skattemæssige anskaffelsessum er derfor 4,0 mio. kr. Når den nyerhvervede ejendom senere sælges, og der skal opgøres en avance ved salget af ejendommen, er det denne nedsatte anskaffelsessum, der skal anvendes.

Muligheden for genanbringelse gælder, uanset hvorledes ejendommen er afstået. Det vil sige, at reglen også kan anvendes ved gaveoverdragelse og modtagelse af erstatningssummer mv., da sådanne overdragelser skattemæssigt sidestilles med salg.

Genanbringelsesreglen kan anvendes, når der sker køb eller nyopførelse af en ejendom samt ved om- eller tilbygning på en eksisterende ejendom. 

 ”Skat af genvundne afskrivninger kan ikke skubbes”

Ved salg af en afskrivningsberettiget ejendom bliver der ofte tale om hel eller delvis beskatning af de på ejendommen foretagne afskrivninger – også kaldet genvundne afskrivninger. Skatten af de genvundne afskrivninger kan ikke genanbringes i en nykøbt ejendom, da genanbringelsesreglerne kun gælder en avance – forskellen mellem salgsprisen og købsprisen reguleret efter gældende skatteregler.

Reglerne om genanbringelse gælder for såvel personligt ejede ejendomme som ejendomme ejet i selskabsregi. Genanbringelsesreglerne kan ikke anvendes, når sælger driver næring med køb og salg af fast ejendom.

Tidsfrister

Adgangen til at genanbringe forudsætter, at ejeren af den afståede ejendom opfylder følgende to betingelser:

  • Anskaffer en ny ejendom i salgsåret, i det følgende indkomstår eller alternativt i året før salgsåret.
  • Begærer genanbringelsesreglen anvendt i forbindelse med indsendelse af rettidig selvangivelse for det indkomstår, hvor genanbringelsesreglen ønskes anvendt.

Ved salg af en fast ejendom i indkomståret 2017 kan denne fortjeneste genanbringes i en ejendom, der er købt i indkomstårene 2016, 2017 eller 2018. Er ejendommen købt i 2016, skal sælger senest i forbindelse med rettidig selvangivelse for 2017 anmode om genanbringelse. Købes ejendommen først i 2018, er tidsfristen for anmodning om genanbringelse fristen for rettidig selvangivelse for indkomståret 2018. Det betyder, at der skal ske en nedsættelse af indkomsten for indkomståret 2017, hvor den skattepligtige avance ved salget af ejendommen blev selvangivet.

Nybygninger og om- og tilbygninger

Der gælder samme tidsfrister for genanbringelse, uanset om der er tale om køb af en ejendom eller ny-, om- eller tilbygning. Det vil sige, at ”anskaffelsen” skal ske senest i indkomståret efter salget af en ejendom.

Det er tilstrækkeligt, at en ny-, om- eller tilbygning er påbegyndt inden for fristen. Der er ikke noget krav om, at arbejdet er afsluttet. Der skal imidlertid være indgået en kontrakt om byggearbejdet, der klart og udførligt beskriver, hvilke byggearbejder, der skal udføres og tidsfristerne herfor.

 

Krav om erhvervsmæssig anvendelse

Genanbringelsesreglen gælder kun, når såvel den solgte ejendom som den nyerhvervede ejendom er ejendomme, der har været anvendt eller skal anvendes erhvervsmæssigt i ejerens eller en samlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed. Kravet om erhvervsmæssig anvendelse gælder også for selskaber. I koncernforhold forudsætter genplacering, at sælgerselskabet selv anskaffer ny ejendom eller ombygger en eksisterende domicilejendom, og at den nye eller ombyggede ejendom anvendes erhvervsmæssigt af selskabet selv. Der er dermed ikke transparens i koncernforhold.

Det er en forudsætning for, at genanbringelsesreglen kan anvendes, at den nyerhvervede ejendom i forbindelse med købet ”straks” skal anvendes i egen erhvervsmæssig virksomhed, se dog neden for om ejendomme, der er udlejet på købstidspunktet.

Vurderingen af, om en solgt ejendom er anvendt erhvervsmæssigt i egen virksomhed, skal ske på det skattemæssige salgstidspunkt, det vil sige, når der er indgået en endelig og bindende aftale om salg af ejendommen.

Delvis erhvervsmæssig anvendelse

Der stilles ikke krav til størrelsen af den erhvervsmæssige anvendelse af ejendommen. Hvis kun en del af den solgte ejendom blev anvendt erhvervsmæssigt, er det kun beskatningen af den fortjeneste, der vedrører den del af den solgte ejendom, som blev anvendt erhvervsmæssigt, der kan udskydes ved at genanbringe. Tilsvarende er det kun den del af anskaffelsessummen, der vedrører den del af den købte ejendom, som skal anvendes erhvervsmæssigt, der kan nedsættes med fortjenesten på den solgte ejendom. 

Genanbringelse medfører, at anskaffelsessummen for den erhvervsmæssige del af den nyerhvervede ejendom reduceres med et beløb, som svarer til den erhvervsmæssige del af avancen for den solgte ejendom.

Det er et krav, at der sker genanbringelse af hele den erhvervsmæssige del af fortjenesten, i det omfang der er ”plads” i anskaffelsessummen for den nye ejendom. Er anskaffelsessummen for den erhvervsmæssige del af den nye ejendom mindre end den fortjeneste, der kan genplaceres, beskattes den overskydende del af fortjenesten.

Reglerne om genanbringelse kan ikke bruges på driftsbygninger og friarealer, der ikke indgår i den etablerede erhvervsmæssige aktivitet.

Udlejning af fast ejendom

Den altovervejende hovedregel er, at udlejning af fast ejendom ikke anses for erhvervsmæssig virksomhed i relation til genanbringelsesreglerne. Bortforpagtning af landbrug sidestilles med udlejning. Der kan derfor ikke ske genanbringelse af en fortjeneste ved salg af en landbrugsejendom, der er bortforpagtet på salgstidspunktet. Ligeså kan genanbringelsesreglerne ikke anvendes i forbindelse med køb af en bortforpagtet landbrugsejendom, medmindre bortforpagtningen ophører inden udløbet af fristen for at anmode SKAT om genanbringelse. Det er således muligt at købe en ejendom, der er udlejet/bortforpagtet på købstidspunktet, når udlejningen/bortforpagtningen bringes til ophør inden de gældende tidsfrister for anmodning om genanbringelse, og køber i forbindelse hermed tager ejendommen i brug til et erhvervsmæssigt formål.

Eneste undtagelse til udlejningsreglen er de tilfælde, hvor en hovedaktionær lejer en ejendom ud til det af ham ejede selskab, og selskabet anvender ejendommen i egen erhvervsmæssig virksomhed.

Hovedaktionærs udlejning af ejendom til selskabet

Fortjeneste ved salg af domicilejendom, der udlejes til et selskab, hvor ejendomsejeren eller dennes ægtefælle ejer mere end 50 % af kapitalen eller råder over mere end 50 % af stemmerne (bestemmende indflydelse), er omfattet af genanbringelsesreglerne.

Ophører den søn, skal en genanbragt fortjeneste i en ejendom, som faderen udlejer til selskabet, beskattes.

Undtagelsesreglen gælder ikke, hvis det er hovedaktionærselskabet, der lejer ud til en hovedaktionær, der skal anvende ejendommen i en virksomhed drevet i personlig regi. Det samme gælder udlejning mellem selskaber, eksempelvis udlejning fra et moderselskab til et helejet datterselskab. I begge situationer skal en fortjeneste ved salg beskattes, da der er tale om en udlejningsejendom.

Erhvervsejendomme med boligdel

Den del af den solgte eller købte ejendom, som udgør boligdelen, anses ikke for anvendt erhvervsmæssigt i relation til genanbringelsesreglerne. Det gælder, uanset om det er ejeren, der bebor boligdelen, eller om boligen er udlejet til tredjemand. Den del af fortjenesten, der vedrører boligdelen, kan derfor aldrig genanbringes, og den del af anskaffelsessummen, der vedrører boligdelen, kan aldrig nedsættes.

Det afgørende for anvendelse af genanbringelsesreglerne er, hvad ejendommen skal anvendes til på købstidspunktet. Når en person eksempelvis køber en blandet beboelses- og forretningsejendom, kan en avance ved salg af en ejendom, der udelukkende har været anvendt i personens erhvervsmæssige virksomhed, genplaceres i anskaffelsessummen for den del af nyerhvervede ejendom, der skal anvendes i egen erhvervsvirksomhed. Uanset om boligdelen udlejes eller anvendes til beboelse for ejeren, kan ingen del af avancen på den solgte ejendom nedsætte anskaffelsessummen for boligdelen. Ophører ejeren på et tidspunkt med at drive sin erhvervsmæssige virksomhed fra ejendommen og ombygger denne til en ren beboelsesejendom med én lejlighed – et enfamiliehus – kan ejendommen normalt sælges skattefrit efter parcelhusreglen, hvis ejendommen har tjent til bolig for ejeren og dennes husstand. En efterfølgende ændret anvendelse udløser ikke beskatning.

Ved overgangen fra en blandet forretnings- og beboelsesejendom til et parcelhus sker der ingen beskatning af den genanbragte avance. Betyder dette, at en genanbragt fortjeneste ikke bliver beskattet ved et senere salg af parcelhuset? Svaret er nej, idet der er indsat en værnsregel, der betyder, at en genanbragt fortjeneste i sådanne tilfælde altid skal beskattes, selv om ejendommen på salgstidspunktet er et parcelhus, der kan sælges skattefrit.

 

Udenlandske ejendomme

Genanbringelsesreglen gælder også erhvervsejendomme beliggende på Grønland, Færøerne og i lande, som er medlem af EU/EØS, og som udveksler oplysninger med de danske skattemyndigheder. Liechtenstein foretager ikke udveksling af oplysninger med de danske skattemyndigheder, hvorfor køb af fast ejendom i Liechtenstein ikke giver mulighed for genanbringelse. Såvel personer som selskaber kan anvende reglerne i forbindelse med køb og salg af udenlandske ejendomme.

Personer

Det er kun personer, der er fuldt skattepligtige og skattemæssigt hjemmehørende i Danmark, der kan genanbringe en avance i udenlandske ejendomme. Det betyder, at en person, der er bosat i udlandet, og som kun er begrænset skattepligtig til Danmark, ikke kan udskyde beskatningen af en fortjeneste ved salg af en erhvervsejendom beliggende i Danmark ved at geninvestere i en erhvervsejendom beliggende i udlandet. Personen kan imidlertid anvende genanbringelsesreglen ved køb af en anden erhvervsejendom i Danmark. Der må selvfølgelig ikke være tale om en udlejningsejendom, medmindre ejendommen udlejes til et selskab, hvor ejeren har bestemmende indflydelse, og selskabet anvender ejendommen i driften.

Exitbeskatning

Ved flytning til udlandet, hvor en persons fulde danske skattepligt ophører eller det skattemæssige hjemsted efter en dobbeltbeskatningsoverenskomst bliver udlandet, skal der generelt ske exitbeskatning af aktiver. Exitbeskatningen omfatter aktiver, der efter fraflytningen ikke længere er omfattet af dansk beskatning. Ejer personen eksempelvis en erhvervsejendom i Tyskland, er denne ejendom omfattet af exitbeskatningen. Dette gælder, uanset om der er genanbragt en fortjeneste i denne ejendom eller ikke.

Exitbeskatningen omfatter såvel genvundne afskrivninger som en ejendomsavance. Der kan opnås henstand med den beregnede exitskat på fast ejendom, når personen flytter til et land, der er medlem af EU/EØS, og ejendommen er beliggende i et EU-/EØS-land. Der skal betales renter af henstandsbeløbet. Endvidere skal der løbende afdrages på henstandssaldoen, og henstandsbeløbet skal fuldt ud være betalt indenfor en periode på syv år.

Henstandssaldoen bortfalder ikke, selv om personen flytter tilbage til Danmark og igen bliver omfattet af fuld dansk skattepligt. Der skal derfor fortsat afdrages på en skyldig exitskat, der vedrører en udenlandsk ejendom.

Selskaber

For fysiske personer gælder ubetinget et globalindkomstprincip. Det betyder, at al indkomst skal selvangives i Danmark, også udenlandsk indkomst, selv om den udenlandske indkomst er blevet beskattet i udlandet. Dobbeltbeskatningsoverenskomster og interne danske regler sørger normalt for, at der ikke sker dobbeltbeskatning af en indkomst.

Danske selskaber skal som udgangspunkt også selvangive globalindkomsten. Der gælder dog som hovedregel et territorialprincip for fast ejendom og fast driftssted beliggende i udlandet. Territorialprincippet medfører, at indkomst af fast ejendom og fast driftssted i udlandet ikke er skattepligtig i Danmark, ligesom et eventuelt underskud ikke kan fratrækkes i den danske indkomst. Selskaber kan dog vælge international sambeskatning, og i så fald er al udenlandsk indkomst omfattet af dansk beskatning, herunder indkomst i udenlandske datterselskaber. En dobbeltbeskatning ophæves efter creditmetoden, hvilket betyder, at den danske selskabsskat nedsættes med den del af den beregnede skat af globalindkomsten, der kan henføres til den udenlandske nettoindkomst, dog højst den i udlandet betalte skat.

Muligheden for at anvende genanbringelsesreglerne ved et selskabs anskaffelse af udenlandske domicilejendomme gælder, uanset om det danske selskab har valgt international sambeskatning eller ej. For at sikre at en genanbragt fortjeneste i en udenlandsk ejendom, der ikke indgår i en dansk international sambeskatning, bliver undergivet dansk beskatning, er der indsat en værnsregel. Efter værnsreglen skal en fortjeneste på en fast ejendom beliggende i Danmark, der er genanbragt i en udenlandsk ejendom, beskattes, når den udenlandske ejendom sælges.

Exitbeskatning

Ligesom for personer skal der ske exitbeskatning af danske selskaber, der ”flytter” til udlandet, og som ejer aktiver, der efter flytningen udgår af dansk beskatning.

 

Jeg ønsker at blive kontaktet

Felter markeret med * er påkrævet.

Find din revisor her

Tilmeld dig vores nyhedsbrev, hvorefter du vil modtage nyttige og faglige informationer samt spændende nyheder direkte i din indbakke – BRANDT viser vej...

Brandt

Tilmeld dig vores nyhedsbrev

Hvorefter du vil modtage nyttige og faglige informationer samt spændende nyheder
direkte i din indbakke.