Boligudlejningsejendomme og moms

Enhver udlejning af boligejendomme er fritaget for moms. Der er således ingen mulighed for frivillig momsregistrering af boligudlejningsejendomme. Baggrunden for dette er, at man ikke vil belaste lejere med moms, når de lejer deres private bolig. Det betyder dog ikke, at ejere af boligudlejningsejendomme helt kan undlade at interessere sig for moms.

Manglende opmærksomhed på byggemoms eller manglende anvendelse af reglerne om momsfri virksomhedsoverdragelse ved salg kan medføre betydelige økonomiske konsekvenser.

Byggemoms

Når en virksomhed bruger egne ansatte til at opføre eller ombygge udlejningsejendomme, skal der betales byggemoms af værdien af de ansattes arbejde. Det samme gælder, når ansatte foretager reparation/vedligeholdelse af ejendommene, og værdien af arbejdet overstiger 100.000 kr.

i alt for samtlige virksomhedens ejendomme. Ved afgørelsen af, om arbejdsydelser skal betragtes som ombygning eller reparation/vedligeholdelse, lægges der vægt på, om ejendommens oprindelige standard eller anvendelighed ændres.

Som eksempler på ombygning/modernisering kan nævnes:

  • Indlæggelse af centralvarme
  • Udskiftning af almindelige vinduer med termovinduer.

Reglerne om byggemoms gælder udelukkende for bygninger. Der skal således ikke afregnes byggemoms vedrørende anden fast ejendom, eksempelvis opførelse af hegn eller parkeringsarealer.

Momspligten omfatter det arbejde, som virksomhedens indehaver og ansatte udfører, samt de materialer, der bliver anvendt til arbejdet. Der skal afregnes byggemoms af virksomhedens almindelige salgspris for en tilsvarende leverance til tredjemand. Hvis en almindelig salgspris ikke findes, skal der afregnes moms af en kalkuleret salgspris. Denne kalkulerede salgspris skal omfatte samtlige omkostninger inklusive almindelig avance.

Byggemomsen skal opgøres og afregnes som udgående moms i den momsperiode, hvor arbejdet udføres. Det betyder, at virksomheder, som ikke i forvejen er momsregistreret, skal momsregistreres med henblik på afregning af byggemoms. Eftersom udlejning af boligejendomme er fritaget for moms, kan virksomheden ikke fratrække byggemomsen som indgående moms. Momsen bliver en omkostning på samme måde, som hvis det tilsvarende arbejde købes hos eksterne håndværkere.

Momspligtige salg

Salg af nyopførte og væsentligt til- og ombyggede boligudlejningsejendomme er momspligtige, når de sælges, inden ejendommene er taget i brug til udlejning. Når det første salg sker efter påbegyndt udlejning, men mindre end fem år efter bygningens færdiggørelse, er salget ligeledes momspligtigt.

Først når bygningerne er mere end fem år gamle, kan de sælges uden moms, medmindre de slet ikke har været taget i brug ved udlejning. Et til-/ombygningsarbejde er af væsentligt omfang, når værdien af arbejdet eksklusive moms overstiger 25 % af ejendomsværdien med tillæg af værdien af arbejdet eksklusive moms. Hvis salgsprisen overstiger ejendomsværdien med tillæg af værdien af udført arbejde eksklusive moms, kan salgssummen anvendes som beregningsgrundlag i stedet for ovennævnte beregningsgrundlag.

Ifølge en Skatterådsafgørelse fra 2013 er bygninger opført eller ombygget med henblik på boligudlejning dog momsfritaget ved et efterfølgende salg, også inden for de første fem år, når der i forbindelse med opførelsen/ombygningen ikke er taget fradrag for moms, samt når bygningerne har været udlejet i henhold til lejeloven og derved har været omfattet af tidsubegrænsede lejeaftaler mv. Skatterådets afgørelse åbnede således mulighed for momsfrit salg af nyopførte og væsentligt til- og ombyggede bygninger. Afgørelsen tog imidlertid ikke stilling til, hvilken dokumentation der skal foreligge med henblik på at dokumentere, at bygningerne er opført/ombygget med henblik på udlejning og ikke med henblik på salg. Det har i praksis vist sig nærmest umuligt, idet der stilles særdeles restriktive krav til dokumentation for, at hensigten med opførelse/ombygning alene var at foretage boligudlejning. Derfor har ethvert førstegangssalg inden for de første fem år efter færdiggørelsen i praksis været momspligtigt siden 2013.

Det seneste års tid har flere afgørelser fra Skatterådet åbnet op for anvendelse af reglerne om momsfri virksomhedsoverdragelse ved salg af boligudlejningsejendomme.

Momsfri virksomhedsoverdragelse

For at der foreligger en momsfri virksomhedsoverdragelse, skal der i almindelighed være tale om, at sælgeren ophører med at drive den overdragne del af virksomheden. Når man vurderer, om der er tale om en ”overdragelse af virksomheden”, lægges der derfor vægt på, at sælger ophører med driften af den overdragne økonomiske enhed samtidig med, at der lægges vægt på købers hensigt med overtagelsen. Ved overdragelse af en udlejningsejendom skal sælger have påbegyndt udlejningsaktiviteten, og køber skal fortsætte denne, for at der er tale om en virksomhedsoverdragelse.

Når der foreligger en momsfri virksomhedsoverdragelse, skal man inden 8 dage meddele Skattestyrelsen, at handlen har fundet sted, og hvem køberen er.

Indtil Skatterådet for et års tid siden ændrede praksis, var det et krav for at kunne anvende reglerne om momsfri virksomhedsoverdragelse, at køber var momsregistret. Derfor var det kun ved overdragelse af helt eller delvist momsregistrerede udlejningsejendomme, at reglerne kunne finde anvendelse. Dette udelukkede, at overdragelse af rene boligudlejningsejendomme kunne anses for en momsfri virksomhedsoverdragelse. Praksisændringen betyder, at det ikke længere er et krav, at køber er momsregistreret.

Dermed kan overdragelse af rene boligudlejningsejendomme nu også anses for en momsfri virksomhedsoverdragelse, hvis sælger har påbegyndt udlejningsaktiviteten, og køber fortsætter denne.

For så vidt angår overdragelse af nyopførte og væsentligt til- og ombyggede boligudlejningsejendomme inden for de første fem år efter bygningens færdiggørelse, er det endvidere et krav, at der ikke er fratrukket moms af omkostninger til opførelse/ombygning. Ejendommene skal således være opført/ombygget med henblik på udlejning, men der stilles ikke de samme restriktive krav som anført ovenfor. Det forhold, at moms af omkostninger til opførelse/ombygning ikke er fratrukket, er således efter den foreliggende praksis tilstrækkeligt til at dokumentere denne hensigt.

Ønsker at blive kontaktet

Felter markeret med * er påkrævet.

Tilmeld dig vores nyhedsbrev, hvorefter du vil modtage nyttige og faglige informationer samt spændende nyheder direkte i din indbakke – BRANDT viser vej...

Brandt

Tilmeld dig vores nyhedsbrev

Hvorefter du vil modtage nyttige og faglige informationer samt spændende nyheder
direkte i din indbakke.